解釋房地產(chǎn)投資信托
來(lái)源：m.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-04-30
很多人不明白什么是房地產(chǎn)投資信托，記者為此走訪了天津商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司總裁孫黃健先生。
房地產(chǎn)投資信托是信托業(yè)中的一部分，近年來(lái)其在信托投資中所占的比重逐漸上升，投資金額不斷增加。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道；同時(shí)，開發(fā)商對(duì)信托的追捧也令經(jīng)歷了第5次整頓的信托業(yè)看到了絕佳的發(fā)展機(jī)遇。于是，一年多的時(shí)間里，數(shù)量眾多的房地產(chǎn)信托計(jì)劃被推出。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年第二季度，全國(guó)有30家信托公司發(fā)行了54個(gè)集合資金信托品種，其中房地產(chǎn)信托項(xiàng)目16個(gè)；第三季度3家信托公司發(fā)行了51個(gè)信托品種，其中房地產(chǎn)信托項(xiàng)目11個(gè)；第四季度共有34家信托公司發(fā)行了87個(gè)集合信托品種，房地產(chǎn)信托的數(shù)量已經(jīng)成為各大信托計(jì)劃之首，37個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共募集資金35億元。2004年第一季度，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目有29個(gè)，共募集資金32.41億元，其資金比重達(dá)到49.796。同時(shí)，又有50多家信托公司重新注冊(cè)登記。
房地產(chǎn)投資信托常聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)公司和經(jīng)理人員來(lái)負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行多樣化投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)。通過(guò)集中專業(yè)管理和多元組合投資，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。房地產(chǎn)投資信托除受到整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求與總體空置水平）的影響外，投資對(duì)象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營(yíng)運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托的營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)價(jià)值。
另外，房地產(chǎn)投資信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道，其特有的運(yùn)行機(jī)制（組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資．優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管）可以保證集中大量社會(huì)資金（從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場(chǎng)強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì)）、具有較高投資回報(bào)和較低投資風(fēng)險(xiǎn)，是一種比較理想的資本市場(chǎng)投資工具。
房地產(chǎn)信托融資方式相對(duì)其他融資方式來(lái)說(shuō)有以下突出的制度優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新特質(zhì)：
1、信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性?？梢赃M(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等，并能針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金信托產(chǎn)品，從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。
2、信托產(chǎn)品能夠比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系，解決其他渠道難以解決的問(wèn)題。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
3、信托在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，其一可以引入海外基金，其二可以充當(dāng)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，其三可以以固定回報(bào)的方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，其四可以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)㈨?xiàng)目公司包裝上市，其五可以完成項(xiàng)目前期建設(shè)使項(xiàng)目符合銀行貸款條件。
當(dāng)前，選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，具有拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)、培育和健全資本證券市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的意義。我國(guó)證券市場(chǎng)已具有相當(dāng)容量和規(guī)模，產(chǎn)業(yè)投資基金和證券投資基金也有一定的發(fā)展，目前推出房地產(chǎn)投資信托已具備初步條件，時(shí)機(jī)也趨成熟。
(xintuo摘自每日新報(bào))